港股内房股最大风险是哪些?

1)需求端。港股内房股我国的居民杠杆已经达到了历史最高位，同时过去两年，港股内房股我国居民贷款的增量的一半左右都投入到了房地产上，所以内房股我个人认为需求端可能会呈现边际递减。房地产未来会进入缓慢增长期。

2)供给端。行业的集中度大概率会进一步加速提升，同时，内房股比拼规模的时代来临，不进则退，港股内房股激烈程度会较之前更高。现在内房股大家都知道集中度提升这个逻辑：港股内房股销售额越高，资金回转越快，则会拥有更多的现金流争夺优秀且稀缺的土地，并且内房股融资端也会给予更多的支持和更低的资金成本，从而加大马太效应。

3)融资端。政策的收紧导致整个行业融资成本一直在上升;需求端的边际递减、供给端的规模比拼以及融资成本的上升，决定了未来整体房地产业的长期利润率大概率会下降，港股内房股整体的周转周期会被拉长，集中度提升的速率会更快。

地产股大跌意味着什么?

对地产股的真正关注是在去年经历过一大波上涨之后进行的，地产股研究的深度和广度还不行，但是渐渐看懂了一些逻辑，因为地产股地产和保险也有类似的地方：费用前置、地产股利润后置，内含价值类似于NAV，并且未来几年的业绩看得清楚，确定性也比较强，地产股和我一开始简单地把地产股等同于房地产市场的涨跌期权肤浅认知有所区别。

地产股以下是一些浅见，把会上的发言更加严谨化一些。(1)房地产市场是否过热?买房还是买股?以五年为周期的话，在目前这个阶段，我个人更倾向于房地产股票。首先，对于一线城市来讲，已经上涨了十几年，未来五年是什么样子，我个人没能力看得清楚。但是有一个指标我们是没办法绕开的，那就是租金回报率。2004年左右一线城市的租金回报率在6%上下，而如今一线城市的租金回报率在1.5%左右，租房市场具备高商品、低投资属性，所以租金回报率更好地反映了真实的市场平均需求。

正如盈利和ROE决定了股票的长期估值中枢，同样地，租金收益率也决定了房价长期波动的中心轨迹。同时，再看目前AH股尤其是更便宜的港股地产股，目前的地产股平均静态PE不到10倍左右，很多股息率超过了5%。我个人认为，衡量地产股最重要的指标是前瞻性PE，也就是用预估当年销售额乘以预测净利润率，然后用市值相除。因为地产的商业模式有一定的费用前置、利润后置的情况，所以前瞻性PE相比于静态PE更能反映地产股的投资价值。而前瞻性PE房地产公司目前平均在5倍左右。化繁为简，这样简单地对比两类资产的估值情况，就知道目前是地产股更具备投资价值了。